🏢 왕숙 B-17BL 공공 분양 총정리 1편[입지, 분양가, 평형타입]

🏢 왕숙 B-17BL 공공 분양 총정리 1편[입지, 분양가, 평형타입]

✨ 3억 로또인가, 장기 플랜인가?

3기 신도시의 핵심 축인 남양주 왕숙 B-17블록 공공분양이 드디어 베일을 벗었습니다.
전용 74·84㎡ 중형 평형 위주 구성, 3.3㎡당 약 1,880만 원, 평균 분양가 5억 중후반이라는 숫자만 보면 “이제 공공분양도 비싼 거 아닌가?” 싶지만, 주변 시세와 교통 호재, GTX-B 개통 후 시나리오까지 더해 보면 이야기가 완전히 달라집니다.
이 글은 1편 – 입지·분양 구조·기본 스펙 총정리 편으로, 2·3편에서 이어질 당첨 커트라인·청약 전략·투자 시나리오를 위한 기초 체력을 다지는 내용이라고 보시면 됩니다.

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출처 : 분양홈페이지

남양주 왕숙 B-17블록 공공분양

남양주왕숙지구 B-17블록 입주자모집공고.pdf

1.47MB

1️⃣ 단지 개요 한눈에 보기 🏙️

왕숙 B-17블록은 지하 2층~지상 29층, 총 491세대 규모의 공공분양 단지로, 전용 74㎡·84㎡ 중형 평형 위주로 구성된 실수요 친화형 단지입니다.
E-모델하우스 기준 평면정보를 보면, 74·84㎡ 모두 서비스 면적과 발코니 확장 시 체감 전용면적이 훨씬 넉넉하게 설계된 것이 특징입니다.

대표 타입 기준 주요 면적은 다음과 같습니다.

• 74㎡ 타입:
  • 주거전용 약 74.95㎡
  • 주거공용 약 24.52㎡
  • 기타 공용(주차·기계실 등) 약 46.44㎡
  • 공급면적 합산 시 약 155.3㎡ 수준
• 84㎡ 타입:
  • 주거전용 약 84.90㎡
  • 주거공용 약 27.77㎡
  • 기타 공용 약 52.60㎡
  • 공급면적 합산 시 약 175.9㎡ 수준

즉, 순수 전용 대비 체감 면적(공용+서비스)이 상당히 크게 설계된 ‘실사용 넉넉한 판상형 위주 단지’라는 점이 1차 강점입니다.

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출처 : 분양홈페이지

2️⃣ 입지 분석: 트리플 교통호재 + 완성형 신도시 🚉

왕숙신도시는 3기 신도시 중에서도 최대 규모, 교통 호재 최상위, 서울 접근성 최강급으로 평가됩니다.
B-17블록 역시 이 축 위에 놓인 블록으로, 입지 핵심 포인트는 크게 세 가지입니다.

• ① 광역 교통망 ‘트리플 역세권’ 기대감
  • GTX-B 왕숙역(가칭) 수혜권: 서울역까지 20분대 접근 예상.
  • 9호선 강동–하남–남양주 연장선, 4호선 풍양역(가칭) 등 계획으로, 개통 시 강남·여의도·용산 접근성이 대폭 개선됩니다.
  • 현재도 북부간선·별내IC·수도권 제2순환고속도로 등 도로망이 탄탄해, 자차 통근도 유리한 편입니다.
• ② 완성형 생활 인프라 공유
  • 별내·다산·진접 등 기존 신도시 인프라(대형마트, 병원, 학원가)를 바로 공유할 수 있고, 왕숙 내부에도 상업·업무·공공시설이 대거 계획되어 있습니다.
  • B-17 인근에 유치원·초·중·고가 계획된 ‘학세권’, 왕숙천 수변공원·밤섬유원지 등 ‘수변+공원형 입지’도 장점입니다.
• ③ 자족도시 컨셉 → 직주근접 수요 유입
  • 왕숙지구 내 자족용지에 카카오, 우리 금융 등 대기업·금융권 투자가 거론되며, 장기적으로는 “출퇴근은 신도시 안에서” 구조를 지향합니다.
  • 내 경험상, 이러한 자족형 신도시는 초기 프리미엄보다 입주 이후 실거주 수요가 붙으면서 2차 상승이 크게 나오는 패턴을 반복해 왔습니다.

입지만 놓고 보면, B-17은 “GTX-B와 9호선이 교차하는 동북권 핵심 축 위의 공공분양 중형단지”라는 포지션을 가져갈 가능성이 높습니다.

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3️⃣ 분양가·안전마진 분석 💰

국토부와 LH가 발표한 자료 기준, 왕숙 A-24·B-17블록 평균 분양가는 3.3㎡당 약 1,880만 원입니다.
A-24는 평균 4억 6천만 원대, B-17은 평균 5억 6천만 원대로, B-17이 상대적으로 더 높은 분양가지만 대신 입지·규모·타입 구성에서 우위를 점합니다.

유튜브·언론·현장 분석들을 종합하면, 타입별 분양가는 대략 다음 박스에 형성되어 있습니다.

• 74㎡ 타입:
  • 분양가 약 5억 6천만 원대
  • 발코니 확장비 포함 총액 약 5억 7천만 원대
• 84㎡ 타입:
  • 분양가 약 6억 4천만 원대
  • 발코니 확장비 포함 총액 약 6억 5천만~6억 9천만 원대

주변 남양주(별내, 다산, 진접 일대) 신축 중형 아파트 시세가 7억 후반~9억 초반 구간에 형성된 것을 감안하면, 보수적으로 잡아도 1.5억~3억 수준의 안전마진이 기대된다는 평가가 많습니다.

투자 고수 관점에서 보면,

• 분양가 상한제 적용
• 공공분양 특유의 저렴한 분양가
• GTX-B 개통 후 시세 재평가
  이 세 가지가 겹치는 구간이 바로 B-17이 위치한 포지션입니다.

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74A, 74B	84A	84B

4️⃣ 평형·타입 구조 특징 분석 🧩

E-모델하우스 도면과 면적표를 기준으로, B-17는 전용 74·84㎡ 최고 효율 평면이 핵심입니다.

• 74A,B 타입
  • 4베이 판상형 맞통풍구조, 실사용 동선이 효율적
  • 알파룸,드레스룸,펜트리, 74평면에서 최고의 효율
  • 실거주 3인~4인 가족에게 적합
• 84A 타입
  • 4 베이 판상형 맞통풍구조, 일부 타입은 팬트리·알파룸 제공
  • 알파룸,드레스룸,펜트리 등 “국평의 정석”에 가까운 구성
  • 학령기 자녀 둘(4인 이상 가족) 기준 최적 평형으로 평가

• 84B 타입
  • 타워형 구조, 거실 양면창 LDK구조
  • 수납공간이 많고, 거실 개방감이 좋음
  • 비선호타입

서비스 면적(발코니 확장, 드레스룸, 팬트리 등)을 고려하면, 공급면적 대비 체감 전용이 넉넉해 “거주 만족도 높은 국평 신축 공공분양”이라는 포지셔닝이 가능합니다.

1편에서는 여기까지 기본 스펙·입지·분양가·타입 구조까지 잡아 두고,
2편에서는 청약 자격·경쟁률·당첨 전략(특공 vs 일반, 수도권 50% 배정 활용법 등),
3편에서는 미래 시세·전월세 수익·출구전략까지 이어서 깊게 들어갈 예정입니다.

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5️⃣ Q&A – 왕숙 B-17 1편 읽고 나오는 질문들 💬

Q1. 왜 B-17이 A-24보다 비싼가요?
A. 동일 왕숙지구 내에서도 입지·규모·타입 구성에서 차이가 있고, B-17이 상대적으로 교통·수변·학군 측면에서 더 우위라는 평가가 많기 때문입니다.

Q2. 지금 시점에 공공분양 5~6억대, 너무 비싼 건 아닌가요?
A. 주변 시세와 향후 GTX-B·9호선 연장 효과를 고려하면, 오히려 ‘시세 2억+α 할인 분양’ 구간으로 보는 시각이 우세합니다.

Q3. 74 vs 84, 어떤 평형이 더 유리할까요?
A. 실수요 위주라면 가족 구성(3인 vs 4인 이상), 투자 위주라면 향후 수요층(국평 선호도)을 고려해 84㎡ 선호가 다소 높을 수 있습니다.

Q4. 1편만 보고도 청약 여부를 결정할 수 있을까요?
A. 1편은 구조·입지·분양가 이해용이고, 실제 청약 판단은 2편의 경쟁률·커트라인·자기 자금 플랜까지 보시고 결정하시길 추천합니다.

Q5. 3기 신도시 전체 투자 흐름에서 B-17의 위치는?
A. GTX-B 중심축인 ‘왕숙 대장 블록’군 중 하나로, 3기 신도시 초기 공공분양 중 상위 티어에 속하는 단지로 평가됩니다.