🏢 왕숙 B-17BL 공공 분양 총정리 2편[경쟁률, 3기 신도시 당첨전략]
✨ 숫자로 증명된 인기, 전략으로 바꿀 시간
남양주 왕숙 B-17블록 공공분양 1편에서 입지·분양가·타입을 봤다면, 2편에서는 본격적으로 청약 자격·경쟁률·당첨 전략을 파고듭니다.
특히 이번 단지는 사전청약, 특별공급, 일반공급, 그리고 2025년부터 바뀐 ‘수도권 50% 신생아 가구 우선공급’ 룰까지 한 번에 적용된 케이스라, 제도를 이해하는 순간 다른 3기신도시 공공분양에도 그대로 복붙 가능한 ‘실전 매뉴얼’이 됩니다.
20년 청약·투자 경험을 바탕으로, “누가 유리했고, 앞으로 누가 더 유리해질지”까지 입체적으로 풀어보겠습니다.]
1️⃣ 청약 자격 총정리 – 누가 도전할 수 있나? 👥
왕숙 B-17 청약은 기본적으로 공공분양 주택 공급 규칙에 따라 진행됩니다.
- 기본 조건
- 무주택 세대구성원
- 청약통장 가입 2년 이상 + 지역/납입 인정액 요건 충족
- 소득·자산 기준: 민영보다 여전히 엄격하지만, 2025년부터 일부 완화(맞벌이 소득기준 상향 등) 적용
- 지역 우선 순위
- 1순위: 남양주 거주(1년 이상)
- 2순위: 경기도 거주
- 3순위: 수도권 기타 지역(서울·인천 등)
청약홈·입주자 모집공고 기준, 일반공급은 이 순서대로 당첨자를 결정하며, 사실상 남양주+경기권이 핵심 경쟁 구역입니다.
- 청약통장 포인트
- 공공분양은 가점제가 아니라 납입 인정액 순 경쟁이 핵심인 구간이 많고, 왕숙 B-17도 납입액 경쟁이 치열했습니다.
- 내 경험상, 이 구간은 “무주택 기간 + 통장 꾸준함”이 당첨을 가르는 가장 큰 기준입니다.
정리하면, ‘남양주·경기 거주 + 무주택 + 장기 납입 청약통장’ 조합이 B-17형 단지에서 가장 강력한 조합입니다.
2️⃣ 특별공급 vs 일반공급 – 어디가 더 유리했나? ⚔️
2-1. 특별공급 물량·경쟁률 구조 📊
공식 자료·분석 블로그 기준, 왕숙 B-17 특별공급은 74㎡·84㎡ 합산 66세대 배정에 7,400건 이상 접수, 평균 경쟁률 약 113:1을 기록했습니다.
- 74㎡ 특공: 20세대 / 2,636건 / 약 131.8:1
- 신혼부부: 약 320:1
- 생애최초: 약 277:1
- 다자녀·노부모·신생아·기관 추천은 이보다 낮지만, 대부분 두 자릿수 경쟁률
- 84㎡ 특공: 46세대 / 4,840건 / 약 105.2:1
- 신혼부부: 약 240:1
- 생애최초: 약 199:1 등
핵심 포인트
- 신혼부부·생애최초 구간이 가장 치열했고,
- 기관 추천·국가유공자 등은 상대적으로 경쟁률이 크게 낮았던 구간이 존재했습니다.
- 특공 잔여 물량은 ‘0세대’, 즉 특별공급만으로도 완판.
2-2. 일반공급 – 사전청약 잔여가 만든 ‘128세대 찬스’ 🎯
초기 모집공고 때 B-17 일반공급 물량은 22세대에 불과했지만,
사전청약 당첨자 중 본청약 미접수·포기분이 106세대나 나와서 최종 일반공급 물량이 총 128세대로 5배 이상 늘었습니다.
- 74㎡: 31세대
- 84㎡: 97세대
- 전체 일반공급: 128세대
언론 보도 기준, 왕숙 전체(A24+B17) 공공분양 본청약 물량 252 가구 중 B-17 비중이 상당 부분을 차지합니다.
즉, 사전청약 때 “나중에 고민하자” 하고 포기한 사람들 덕분에, 본청약 일반공급자에게 기회가 크게 열린 구조였습니다.
3️⃣ 수도권 50% 배정·신생아 우선공급, 어떻게 활용할까? 👶
2025년 공공분양 제도 변화의 핵심은 “신생아·출산 가구 지원 확대 + 일반공급 50% 신생아 가구 우선배정”입니다.
- 국토부·언론 자료에 따르면,
- 공공분양 일반공급 물량의 50%를 2세 미만 자녀 가구(신생아 가구)에 우선 배정
- 나머지 50%를 기존 일반 무자녀·기타 가구에 배정하는 구조가 단계적으로 적용되고 있습니다.
왕숙 B-17 역시 이 변화의 흐름 위에 있는 단지라, 앞으로 나올 왕숙 추가 블록·다른 3기 신도시 공공분양까지 고려하면 전략 포인트가 분명합니다. [4][5][3]
전략 포인트 – 신생아 가구라면?
- 신혼·생애최초 특공만 보는 게 아니라,
1) 신생아 특공
2) 일반공급 내 신생아 우선배정
두 축을 모두 활용할 수 있습니다. - 실제 경쟁률 데이터에서도 신생아 특공은 신혼·생애최초보다는 낮지만, 일반 무자녀 가구보다는 훨씬 유리한 구간을 형성하는 사례가 많습니다.
개인적인 의견으로, 앞으로 3기 신도시 공공분양에서 “2세 미만 자녀 + 청약통장 + 수도권 거주” 조합은 사실상 S등급 티어라 봐도 과언이 아닙니다.
4️⃣ 왕숙 B-17 실전 당첨 전략 – 타입별·유형별 공략법 🧠
4-1. 타입 선택 전략 (74 vs 84)
- 실거주 3인 이하 + 예산 압박 있음 → 74㎡ 선호
- 4인 가족 + 장기 거주·시세차익 모두 노림 → 84㎡ 선호
언론·블로그 분석에서도, 84㎡는 실수요 선호도가 높아 경쟁률이 상대적으로 더 높게 형성되는 경향이 있습니다.
투자 고수 관점
- 초기 프리미엄은 74㎡가 더 빠를 수 있지만,
- 장기적으로는 “국평 84㎡ 신축 공공분양”이 매물 희소성이 높아 수요층이 두텁습니다.
4-2. 유형별 전략 체크리스트 ✅
- 신혼부부·생애최초
- 경쟁률이 가장 높지만, 물량도 가장 많고 제도상 계속 우대되는 구간입니다.
- 소득 기준 완화(맞벌이 200% 등)도 활용 가치가 크므로 “조금 넘는다 싶어도 다시 계산해 보기” 필요.
- 신생아 가구
- 특별공급 + 일반공급 50% 우선배정이라는 ‘더블 찬스’가 존재.
- 향후 3기 신도시 전반에서 가장 강력한 유리 포지션.
- 다자녀·노부모·기관 추천
- 경쟁률이 상대적으로 낮은 편이라, 자격만 된다면 실은 가장 “쉬운 문”이 될 수 있는 구간.
- 다만 요건이 까다로워 대상자가 적다는 한계.
- 일반공급 ‘통장 승부’ 파
- 핵심은 납입 인정액, 가능하면 1,500만~2,000만 원 이상을 목표로 합니다.
- 부부 합산 전략: 2025년부터 배우자 청약통장 가입기간 일부 합산 등 제도개선도 체크.
내 경험상, “특공이든 일반이든, 여러 유형을 동시에 검토하고, 가장 유리한 창구에 몰빵 하는 것”이 현명한 전략입니다. 한 군데만 바라보다가 제도상 더 유리한 문을 놓치는 경우를 정말 많이 봤습니다.
5️⃣ 앞으로 나올 3기 신도시에 쓰는 법 – 확장 전략 🗺️
왕숙 B-17은 단일 단지를 넘어, 앞으로 나올 하남 교산·고양 창릉·부천 대장·인천 계양 등 3기신도시 공공분양의 기준 모델이 됩니다.
이 단지에서 배울 수 있는 핵심 3가지는 다음과 같습니다.
- ① 사전청약과 본청약은 “연속된 하나의 게임”이다
- 사전청약 포기분이 본청약 일반공급으로 넘어와, 일반공급 물량이 22세대→128세대로 5배 이상 늘어났습니다.
- 결론: “사전청약 떨어졌다고 끝 아님, 본청약 일반공급이 진짜 메인 라운드가 될 수 있다.”
- ② 특별공급은 경쟁률이 높아도 ‘도전가치’가 있다
- B-17 특공 경쟁률은 100:1 이상이었지만, 신혼·생애최초 실수요자가 여기 몰린다는 것은 그만큼 실수요자 중심 상승장이 될 가능성이 크다는 신호입니다.
- ③ 신생아·출산 가구 중심 제도 변화에 올라타라
- 앞으로 나올 공공분양에서 일반 50% 신생아 우선은 ‘장기 카드’입니다.
- 출산 계획이 있다면, “3기 신도시 본청약 타이밍 + 자녀 출생 시점”을 같이 설계하는 것도 전략이 됩니다.
6️⃣ 왕숙 B-17은 리허설, 다음 3기 신도시가 본 게임이다 🎬
왕숙 B-17은 이미 청약 접수가 진행된 단지지만, 이 단지의 청약 구조·경쟁률·제도 변화를 이해한 사람과 그렇지 않은 사람의 3기신도시 성적표는 완전히 달라질 것입니다.
지금 해야 할 일은 어렵지 않습니다.
- 청약통장 납입액·가입기간 점검
- 내가 들어갈 수 있는 특공·일반·신생아 우선 유형 미리 정리
- 사전청약과 본청약 일정을 하나의 타임라인으로 연결해서 계획 세우기
“언제 한 번 알아봐야지” 하다가, 진짜 기회가 왔을 때 준비 안 된 사람을 너무 많이 봤습니다.
지금 이 글을 보고 있다면, 적어도 남들보다 반 걸음은 앞서 있는 상태입니다.
이 흐름을 유지하면서, 다음 왕숙·다음 3기 신도시에서 반드시 ‘한 번은 붙는다’는 마음으로 준비해 보세요.
7️⃣ Q&A – 왕숙 B-17 청약 전략 자주 묻는 질문 💬
Q1. 저는 무자녀 맞벌이 신혼부부인데, 어디에 도전하는 게 좋나요?
A. 신혼부부 특별공급이 1순위이지만 경쟁률이 매우 높으므로, 소득·자산 기준이 허용된다면 생애최초·일반공급까지 모두 검토하는 것이 좋습니다.
Q2. 사전청약에 떨어졌는데, 본청약에서도 기회가 있나요?
A. B-17처럼 사전청약 포기분이 일반공급으로 전환되는 케이스가 많아, 오히려 본청약에서 물량이 늘어날 수 있습니다.
Q3. 신생아 우선공급은 꼭 2세 미만 자녀가 있어야 하나요?
A. 네, 제도상 ‘2세 미만 자녀 가구’가 기준이며, 일반공급 물량의 50%까지 우선 배정받을 수 있는 구조로 설계되어 있습니다.
Q4. 통장 납입액이 1,000만 원대 초반인데, B-17급 공공분양도 도전 가능할까요?
A. 가능은 하지만, 커트라인이 더 높은 단지에서는 불리할 수 있습니다. 지금부터라도 납입액을 최대치(월 10만~25만 원)로 유지하는 것을 추천합니다.
Q5. 왕숙 말고 어느 3기 신도시를 추가로 노려야 할까요?
A. GTX·광역철도 호재가 겹친 왕숙·고양 창릉·하남 교산 축이 1순위 축으로 꼽히며, 투자 관점에서는 이 세 축을 우선 검토하는 전략이 일반적입니다.