🏗️거여 마천 뉴타운 진행상황 총정리! 강남권 마지막 미니신도시의 미래와 투자수익성

🏗️거여 마천 뉴타운 진행상황 총정리! 강남권 마지막 미니신도시의 미래와 투자수익성

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🏙️ 거여 마천 뉴타운, 왜 지금이 주목받는가?

서울 강남권에서 유일하게 남은 대규모 뉴타운, 바로 거여 마천 뉴타운입니다.
과거 ‘개미마을’로 불리던 이곳이 2025년을 기점으로 1만5천 가구 신축 아파트촌으로 탈바꿈 중입니다.
지하철 5호선 더블역세권, 위례신도시·하남 감일지구와 인접, 위례선 트램(2026년 예정) 등 교통 호재까지!
“강남권 마지막 신도시”, “서울 동남권의 숨은 진주”로 불리며,
실수요자와 투자자 모두의 관심이 집중되고 있습니다.
지금부터 거여 마천 뉴타운의 최신 진행상황과 투자수익성을 전문가 시각으로 낱낱이 분석합니다!

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1️⃣ 구역별 개발 현황과 사업 속도 🚧

1-1️⃣ 전체 구역 개요

• 총 8개 구역: 거여동(거여2-1, 거여2-2, 거여새마을), 마천동(마천1~5구역)
• 완료 구역: 거여2-1(송파시그니처롯데캐슬, 2021년), 거여2-2(e편한세상송파파크센트럴, 2020년), 거여새마을(공공재개발, 2023년)
• 진행 구역: 마천1~5구역(2025~2026년 착공 및 이주예정)

1-2️⃣ 마천2구역 – 강남권 마지막 대장주

• 2025년 2월 도시재정비위원회 심의 완료, 구역 지정 마무리
• 최고 41층, 1,729세대 대단지
• 성내천 복원 연계, 친환경 수변단지
• 지하철 5호선 마천역 초역세권, ‘역품아·초품아’ 입지
• 일반분양가 3.3㎡당 3,900만원(84㎡ 기준 약 10억)
• 추정 비례율 100.15%로 사업성 우수

1-3️⃣ 마천3구역 – 시공사 선정 임박, 대형 건설사 각축전

• 2024년 8월 현장설명회, 11월 시공사 선정 예정
• 현대건설·DL이앤씨·GS건설·포스코이앤씨 등 대형사 참여
• 지하 2층~지상 25층, 2,364가구(공공주택 400가구)
• 공사비 1조254억, 평당 810만원, 건폐율 22.85%, 용적률 270%

1-4️⃣ 마천4·5구역 – 친환경·역세권 개발 속도

• 마천4구역: 2025년 하반기 공사 시작, 현대건설 시공, 송파시그니처롯데캐슬·e편한세상 다음 입주 예정
• 마천5구역: 2024년 9월 주민공람 완료, 위례선 트램 역세권(2026년 개통), 용적률 300% 이하, 준주거지역 포함 개발

1-5️⃣ 거여새마을구역 – 공공재개발 대표 사례

• 2021년 공공재개발 2차 후보지 선정, 2024년 삼성물산·GS건설 컨소시엄 시공사 확정
• 2025년 6월 사업시행인가, 2026년 관리처분, 2027~2028년 이주·철거
• 2032~2033년 준공 목표, ‘래미안자이 더 아르케’로 변신

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2️⃣ 거여 마천 뉴타운, 투자수익성 분석 💸

2-1️⃣ 강남권 유일 뉴타운 프리미엄

• 서울 강남권 유일 대규모 뉴타운, 1만5천가구 미니신도시
• 5호선 더블역세권, 위례신도시·하남 감일지구와 동시 생활권
• 위례선 트램(2026년 예정), 성내천 복원 등 미래 호재
• 신축 희소성, 공급 부족 시대의 ‘똘똘한 한 채’ 효과

2-2️⃣ 분양가·시세·비례율

• 거여2-1(롯데캐슬) 84㎡, 2024년 실거래가 16억4,700만원(분양가 8억8,400만원)
• 거여2-2(e편한세상) 84㎡, 2023년 실거래가 15억1,500만원(분양가 8억9,700만원)
• 마천2구역 일반분양가 84㎡ 기준 약 10억, 시세 14~17억 전망
• 마천3구역 등 대형 단지, 입주 후 3~5억 프리미엄 기대
• 비례율 100% 이상(마천2구역 100.15%), 사업성 매우 우수

2-3️⃣ 투자 리스크와 전략

• 사업지연·분담금 인상 리스크: 공사비·금리·인플레이션 변수, 시공사 선정·조합 내 갈등 주의
• 공공재개발(거여새마을) 등 일부 구역, 사업 속도·분양가 제한 체크
• 단기: 착공 임박 구역(마천2·3·4) 중심, 프리미엄 노림수
• 장기: 초기 단계(마천1·5), 저가 매입 후 2028~2033년 입주까지 보유

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3️⃣ 거여 마천 뉴타운, 미래가치와 투자 포인트 🌟

3-1️⃣ 교통·생활·교육 3박자

• 5호선 거여·마천역, 위례선 트램, 잠실·강남역 버스망
• 초등학교·중학교·고등학교, ‘초품아’·‘역품아’ 대단지
• 성내천 복원, 수변공원·녹지·상업시설 등 생활 인프라 업그레이드

3-2️⃣ 강남권 신축 아파트와의 시세 격차

• 잠실·강남 신축 대비 30~40% 저렴, 입주 후 시세 격차 빠른 축소 예상
• 위례·하남 등 수도권 동남권 신축과도 경쟁력↑
• 공급 부족 시대, 서울 동남권 신축 희소성 극대화

3-3️⃣ 투자자 관점의 핵심 전략

• 진행 속도 빠른 구역 단기 매매, 프리미엄 노림수
• 초기 단계 저가 매입 후 장기 보유, 입주권·분담금·사업지연 리스크 꼼꼼히 체크
• 공공재개발·분양가상한제 등 정책 변수, 분양일정·시세 흐름 모니터링 필수

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🏁 거여 마천 뉴타운, 강남권 마지막 골든타임!

거여 마천 뉴타운은
입지, 교통, 브랜드, 미래가치
네 박자를 모두 갖춘 서울 강남권 마지막 미니신도시입니다.

2025~2033년 입주가 본격화되면 잠실.강남과의 시세격차가 빠르게 좁혀질 가능성이 높고,

특히 대형단지.역세권. 친환경 단지는 **프리미엄3억~7억 이상**도 충분히 기대할 수 있습니다.

단, 구역별 진행 속도, 분담금, 사업지연 등
투자 리스크도 존재하니
진행상황 꼼꼼히 체크하고,
정책·분양가·입주권 리스크 주의가 필수입니다.

거여 마천 뉴타운, 지금이 바로 투자 전략을 세울 타이밍!
궁금한 점은 전문가 상담과 공식 자료를 적극 활용하세요.
여러분의 현명한 선택이 미래의 자산을 결정합니다! 🏆

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❓ Q&A: 거여 마천 뉴타운, 이것이 궁금해요!

Q1. 거여 마천 뉴타운, 실제 입주는 언제쯤?

• 거여2-1·2-2·새마을구역은 입주 완료, 마천2·3·4구역은 2028~2033년 입주가 예상됩니다.

Q2. 프리미엄은 얼마나 기대할 수 있나요?

• 대형 단지·역세권 단지는 3억~7억 이상 프리미엄 가능성이 높습니다.

Q3. 분담금 부담은 어느 정도인가요?

• 84㎡ 기준 2~3억, 공사비·금리 인상 시 추가 부담도 고려해야 합니다.

Q4. 투자 시 주의할 점은?

• 분담금·사업지연·입주권 리스크, 공공재개발 구역 정책 변수, 분양가상한제 등 꼼꼼히 체크하세요.

Q5. 단기·장기 투자 전략은?

단기는 착공 임박 구역(마천2·3·4), 장기는 초기 단계(마천1·5) 저가 매입 후 2028~2033년 입주까지 보유 전략이 유리합니다.